今年春节期间，赢商网“新春回顾”系列如约而至，为假期奉上干货，也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”的系列第三篇

  从“REITs扩容商业不动产”到“首批消费基础设施REITs获受理”、“第二批消费基础设施REITs申报”，到“消费REITs迎新资产类别——奥莱REIT”，再到“华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT等完成募资”，行业人直呼这是“一场优质底层资产的胜利”！

  ▶▶ 3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号）。 通知表示：

  “支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”，

  “优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs” 。

  这是2020年4月公募REITs启航以来、2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。

  随即，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，就项目收益和规模有定量要求：

  10月26日，证监会接收并受理首批4单消费基础设施REITs材料申报，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

  12月26日，第二批消费基础设施REITs亦正式申报，包括华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT等，其中华夏首创奥特莱斯REIT将是第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。

  杭州西溪印象城是个客流稳定、运营优秀的项目，很好地展示了一个及格的公募RETIs项目的资产标准是什么。

  大城西商圈客流王者，西溪印象城 （2013年开业） 的到来， 叠加着随后入市的西田城一期、城西银泰城， 大城西板块日渐成熟。赢商大数据监测显示，西溪印象城的日均客流表现持续高于全市中等水准，且在整个商圈内的客流占比稳定在55%以上。

  租户结构优势显著，西溪印象城1-6月相关收入（租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入合计）排名的前十的承租方，贡献的收入占比为15.10%。其中，高客单主力店山姆会员店、新源车品牌均贡献较大增量营业额。

  出租率高收入平稳，西溪印象城2014-2022年的加权平均出租率为98.20%，近5年的加权平均出租率为98.1%；并且其租金收缴率常年维持平稳，近三年及今年上半年，仅有2022和2023H1未达100%，系少量租户因宏观波动而欠费所致，目前全部欠款已结清。

  基于运营和营收表现2大指标，以及综合区位、业态、客流等优势条件，42万平方米青岛万象城估值82个亿，被业界评价为“符合市场预期”。身居非主流明星城市，青岛万象城不是个经常活在话题中心的项目，但它确实有一些醒目的标签，值得外界好好重新认识。

  全国最大非重奢万象城，青岛目前顶级规模购物中心。据华润置地2022年业绩发布会PPT，按商业总建筑面积（不含停车场、写字楼等）计算，彼时客流量已达到2022年全年客流的63%，回升态势明显。为全中国最大的万象城，也是青岛目前顶级规模的购物中心，总体量达28.3万平方米（业绩发布会数据口径）。

  客流吸附力强，多业态协作共进。以2023年10月日均客流为统计口径，2015年开业的青岛万象城（一期+二期），占整个香港中路商圈整体客流的35.98%，位于全国购物中心客流前15位之位。并且，该项目超半数品牌首次进入山东或青岛，超六成店铺业绩同区域位列三甲；除了其零售业态明显高于青岛全市中等水准，餐饮、文体娱业态同样可圈可点。

  运营优势突出，回升态势明显。2023年上半年期间，青岛万象城平均出租率为98.49%，较疫情期间明显回升；月租金平均坪效为295.49元/平方米，年化增长率为17.86%； 期内 客流量已 达到 2022年全年客流的63%； 营收同比增速回正至30.1%至3.31亿元，其中租赁收入占比稳定在70%以上。

  与梅溪湖共生，中国金茂成功转型为城市运营商。长沙金茂览秀城的再次出圈，让外界重新认识了梅溪湖片区的商业经济价值，亦深度展示了中国金茂资管策略的道与术。

  客流稳健增长，保证了较高的出租率。长沙金茂览秀城自2016年开业运营以来，业绩稳中有升，客流密度及销售坪效位居当地前列；2020年其出租率为85.76%，至2023年6月底已经升至98.36%，接近满铺。

  营收连年上涨，业态组合中餐饮表现较好。长沙金茂览秀城2020年以来营业收入连年上涨，截至2023年中期实现盈利收入5770.1万元；目前该项目的餐饮部分面积占比23%，收入贡献达39%。

  盈利能力步步提升。项目的NOI Margin（企业在扣除经营成本和税费后的净收益与总投资额之比）和EBITDA Margin（息税折旧摊销前利润率）自2021年起呈上扬趋势，截至2023年中期，NOI Margin达到49.9%，EBITDA Margin达到57.0%，均创下历史新高。

  作为一线城市首个闯关RITEs的商场，上海又一城购物中心（以下简称：百联又一城）传递出一个坚定的信号：消费基础设施REITs的本质是投资于相对稀缺的区位+不停地改进革新的消费内容。前者是对城市区位的判断，后者是对不同运营商运营与创新的押注。

  扎根魔都五角场商圈17年，百联又一城所在的五角场商圈，位于上海市区的东北位置，与市中心距离刚刚好；同时基于五角环岛典型的辐射状路网，加速客流集聚，形成动态竞争，适合商业中心持续进阶。

  9层mall三年调改成效大，从2020年启动不停业公共环境改造、B1地铁入口处装修，到2021年启动不停业外立面改造，到2022年对客流量最大的B1出入口位进行局部品牌调整……一系列调改，大幅度的提高了百联又一城购物环境、商场人气、客群粘性。

  国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT已经浮出水面，这只REIT对应的底层资产有二：武汉首创奥莱项目、济南首创奥莱项目。项目建筑面积总计20.36万平米，估值约20.53亿元，平均估值单价约10 083元/平方米 。

  一个扼守江城中心，一个占位泉城新区，代表着首创奥莱的区位偏好与选址逻辑：近郊的重点新城。于首创而言，成功饮下奥莱REITs头啖汤，可进一步稳住其在奥莱江湖的头部之位，同时为旗下更多奥莱项目寻到一条资本化退出的理想路径。

  考虑到首创钜大十数年来在奥特莱斯商业运营管理方面已经积累的较强能力和头部玩家的行业地位，以及首创济南、武汉奥特莱斯项目正处于经营上升期，且在估值中给予了更高的折现率等相对保守的参数假设，某一种意义上，若投资的人看好相对具有抗周期特点的奥莱业态，那么不妨对本次首创两个奥特莱斯项目及本单华夏首创奥特莱斯REIT投信任票。

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